Por: Lic. César Fragoso
Asesor inmobiliario
Cuando evaluamos una propiedad, acostumbramos preguntar cuánto mide, cómo está construida, cuáles servicios ofrece y cuánto cuesta. Sin embargo, hay una pregunta que puede terminar teniendo tanta importancia como las anteriores: ¿cómo se siente una persona cuando llega al lugar donde está ubicada?
Podemos encontrar una vivienda atractiva, bien terminada y dentro de nuestro presupuesto, pero si el entorno produce temor o desconfianza, probablemente comenzaremos a buscar otras opciones. El comprador no adquiere únicamente paredes, habitaciones y metros cuadrados. También está seleccionando el ambiente donde desarrollará parte importante de su vida.
La inseguridad continúa siendo una preocupación para una parte importante de la población dominicana. Una encuesta divulgada durante 2026 encontró que el 42.8 % de los consultados mencionaba la delincuencia y la inseguridad entre los principales problemas nacionales. Esa preocupación puede terminar influyendo también en determinadas decisiones inmobiliarias.
Pero aquí debemos establecer una diferencia fundamental. Una cosa es lo que indican las estadísticas sobre delincuencia y otra lo que las personas sienten cuando piensan en determinado lugar. La percepción puede construirse mediante experiencias personales, comentarios de vecinos, noticias o acontecimientos que permanecen durante años en la memoria colectiva.
Eso explica por qué mejorar los indicadores nacionales no transforma inmediatamente la reputación de todos los sectores. Una zona puede haber experimentado cambios positivos y continuar siendo percibida negativamente. También puede ocurrir lo contrario: lugares considerados tranquilos pueden experimentar situaciones que comiencen a modificar la opinión de quienes viven o desean comprar allí.
Para los bienes raíces, esto tiene consecuencias importantes. Dos apartamentos de características similares, separados por pocas calles, pueden despertar niveles de interés diferentes. El comprador no evalúa solamente el inmueble; también considera cómo será llegar de noche, dónde estacionará, qué tan cómodo se sentirá su familia y cómo percibe los alrededores.
Cuando muchas personas comparten una opinión negativa sobre determinado sector, el efecto puede llegar al mercado. Algunos interesados ni siquiera solicitarán una visita. Otros solamente comprarán si encuentran un precio que compense lo que consideran una desventaja. Eso puede aumentar el tiempo necesario para vender o alquilar.
La seguridad también representa dinero. Vigilancia, cámaras, iluminación, controles electrónicos, guardianes y otras medidas generan gastos que finalmente son asumidos por propietarios o residentes. Por eso, cuando comparamos dos propiedades, no debemos mirar exclusivamente el precio de adquisición; también debemos conocer cuánto costará mantenerlas.
Esta realidad ayuda a explicar por qué la seguridad ocupa cada vez mayor espacio en el diseño de numerosos proyectos residenciales. Controles de entrada, vigilancia y áreas internas para actividades familiares pueden influir en la decisión del comprador. Lo que anteriormente podía considerarse una comodidad adicional hoy puede formar parte de sus criterios de selección.
Sin embargo, sería equivocado presentar la situación como si todos los indicadores de delincuencia estuvieran empeorando. Las cifras oficiales disponibles hasta el 25 de septiembre de 2026 mostraban una tasa acumulada de homicidios de 7.36 por cada 100,000 habitantes, inferior a la registrada en períodos comparables anteriores.
Los robos reportados también mostraban una reducción importante. Hasta esa misma fecha se habían registrado 3,504 casos frente a 5,891 en el período comparable de 2025. Es decir, podemos tener simultáneamente indicadores que mejoran y ciudadanos que todavía expresan preocupación por su seguridad.
Precisamente esa aparente contradicción resulta especialmente interesante para el mercado inmobiliario. Las estadísticas pueden cambiar relativamente rápido, mientras la reputación de una zona necesita mucho más tiempo. Y cuando alguien va a comprometer una parte importante de su patrimonio, lo que percibe puede pesar tanto en su decisión como determinados datos generales.
Por eso recomiendo conocer el entorno antes de comprar. No debemos limitarnos a visitar el apartamento modelo o recorrer una propiedad una sola vez. Cuando la inversión lo justifique, conviene conocer los alrededores, observar accesos y movilidad, visitar en horarios diferentes y obtener información sobre la vida cotidiana del sector.
Para quien compra con fines de inversión, este análisis puede ser todavía más importante. La rentabilidad futura dependerá de que otras personas también encuentren atractiva la zona. Una propiedad excelente ubicada en un lugar que muchos potenciales inquilinos rechazan puede presentar dificultades que no aparecían en nuestros cálculos iniciales.
La seguridad, por tanto, también forma parte del valor que percibimos en una propiedad. Antes de comprar, ¿hemos analizado el sector con el mismo cuidado con que revisamos el inmueble? ¿Pagaríamos más por vivir donde nuestra familia se sienta tranquila? ¿Puede una percepción negativa afectar una inversión aun cuando las estadísticas estén mejorando? Me gustaría conocer su opinión y leer sus comentarios.
Lic. César Fragoso
Asesor inmobiliario
Correo: Cesarfragoso75@hotmail.com
