Por: Lic. César Fragoso, asesor inmobiliario
La construcción dominicana está mostrando un dinamismo que merece atención. Solamente durante septiembre de 2026 fueron emitidas 203 licencias de construcción relacionadas con proyectos que representan aproximadamente RD$57,133 millones de inversión. El número constituye una señal importante sobre el interés que continúa despertando el desarrollo inmobiliario.
Entre enero y septiembre se habían emitido 1,476 licencias, un aumento de 93 % frente al período comparable del año anterior. Son cifras positivas porque detrás de cada proyecto existen inversiones, empleos, compras de materiales, servicios profesionales y numerosas actividades que producen movimiento económico.
Sin embargo, frente a esos números surge una pregunta que considero indispensable: ¿construir más significa necesariamente vender más? Una licencia demuestra intención de desarrollar y una obra en ejecución genera actividad, pero ninguna de las dos garantiza que cada vivienda encontrará finalmente un comprador con capacidad económica para adquirirla.
La diferencia es fundamental. Podemos medir cuántos proyectos se aprueban, cuántos edificios comienzan a levantarse y cuánto dinero se destina a construcción. Pero para conocer realmente el comportamiento comercial del mercado necesitamos observar también ventas, inventarios disponibles, cancelaciones y velocidad de absorción.
La capacidad real del comprador
Ahí aparece uno de los grandes desafíos del sector inmobiliario dominicano. Al final de toda la cadena debe existir una persona o empresa dispuesta a comprar. Y no basta con querer hacerlo: ese comprador necesita completar un inicial, demostrar ingresos suficientes y, en muchos casos, calificar para un financiamiento que pueda sostener durante años.
Por eso deberíamos preguntarnos cuánto puede pagar realmente una familia dominicana. ¿Qué porcentaje de sus ingresos puede destinar razonablemente a vivienda? ¿Cuánto tiempo necesita para reunir el inicial? ¿Qué cuota mensual puede asumir sin comprometer excesivamente sus demás obligaciones?
Esa discusión adquiere mayor importancia cuando los precios avanzan más rápidamente que los ingresos de determinados segmentos de la población. Podemos llegar a tener propiedades disponibles y personas necesitadas de vivienda, pero existir una distancia económica entre ambas que impida que la oferta y la demanda se encuentren.
Eso no significa que República Dominicana esté necesariamente frente a una sobreoferta inmobiliaria. No tenemos razones suficientes para generalizar de esa manera. Para llegar a esa conclusión tendríamos que estudiar inventarios, ventas efectivas, unidades disponibles, cancelaciones y tiempo de colocación en cada zona y categoría.
Además, debemos recordar que no existe un único mercado inmobiliario dominicano. El comportamiento de una vivienda económica en Santo Domingo Este puede ser completamente diferente al de un apartamento de lujo en el Distrito Nacional o una propiedad vacacional destinada a compradores extranjeros en Punta Cana.
Construir pensando en quién comprará
Precisamente por eso los desarrolladores necesitarán estudiar cada vez más profundamente a quién pretenden vender. Antes de diseñar un proyecto no debería preguntarse solamente qué puede construirse en determinado terreno, sino quién comprará esas unidades, cuánto puede pagar y cuántos compradores con ese perfil existen.
Construir para una demanda imaginaria puede convertirse en un problema. El diseño, tamaño, ubicación y precio de una propiedad deberían responder al público que realmente existe. Una excelente arquitectura no garantiza resultados comerciales cuando el producto termina fuera del alcance del comprador para quien supuestamente fue concebido.
Para quien compra sobre planos también existe una enseñanza. Que aparezcan muchos proyectos no debe provocar apresuramiento. Al contrario, una mayor cantidad de opciones permite comparar precios, ubicaciones, desarrolladores, condiciones contractuales, formas de pago y posibilidades futuras de alquiler o reventa.
El inversionista debe realizar un análisis todavía más cuidadoso. Una propiedad puede resultar atractiva individualmente y, sin embargo, competir posteriormente con numerosas unidades similares. Si todos los propietarios pretenden alquilar o vender al mismo tiempo, la rentabilidad inicialmente proyectada podría comportarse de manera diferente.
Oferta y demanda deben encontrarse
El verdadero crecimiento sostenible del sector no consiste únicamente en levantar edificios. Consiste en desarrollar propiedades que encuentren compradores capaces de pagarlas y que respondan a necesidades reales. La construcción genera actividad económica; lograr que esa oferta encuentre una demanda sostenible fortalece el mercado a largo plazo.
Las cifras actuales muestran dinamismo y debemos valorarlo positivamente. Pero quizás ha llegado el momento de complementar la pregunta de cuánto estamos construyendo con otra mucho más importante: ¿cuánto puede absorber realmente el mercado y a qué precios? ¿Estamos construyendo para la capacidad económica de nuestros compradores? ¿Puede la demanda avanzar al mismo ritmo que la oferta?
Me gustaría conocer su opinión y leer sus comentarios.
