Por Lic. César Fragoso
Asesor Inmobiliario y de Familias
Una de las mayores satisfacciones de los padres es poder dejar a sus hijos un patrimonio construido con años de trabajo, sacrificios y privaciones. Una casa, un apartamento o un terreno representan mucho más que su valor económico. Son el resultado de una vida de esfuerzos y el deseo de garantizarles a las próximas generaciones una mayor seguridad.
Sin embargo, resulta lamentable comprobar cómo ese patrimonio, concebido para beneficiar a la familia, termina convirtiéndose en motivo de enfrentamientos, resentimientos y divisiones. Lo que debió ser una bendición puede transformarse en una fuente de conflictos entre hermanos, hijos y otros familiares, que en ocasiones se prolongan durante muchos años.
En la República Dominicana conocemos numerosas situaciones de familias que, después del fallecimiento de sus padres, comienzan a discutir por una vivienda, la distribución de un terreno o el destino de una propiedad. Muchas veces no se trata de grandes fortunas, sino de una casa modesta que durante décadas sirvió como hogar familiar.
Uno de los problemas más frecuentes surge cuando los propietarios fallecen sin haber organizado la documentación de sus bienes. Existen inmuebles cuyos títulos permanecen a nombre de personas fallecidas hace muchos años, propiedades adquiridas mediante contratos que nunca fueron formalizados y terrenos transmitidos entre generaciones sin completar los procedimientos legales.
También encontramos situaciones en las que uno de los hijos permanece viviendo en la casa familiar, mientras los demás residen en otros lugares del país o en el extranjero. Después del fallecimiento de los padres, comienzan las preguntas: ¿quién puede ocupar la vivienda?, ¿debe venderse?, ¿qué sucede cuando uno de los herederos se opone?
Estas circunstancias se complican cuando algunos familiares han invertido recursos en reparar, ampliar o mejorar el inmueble. Quien realizó esas inversiones puede considerar que merece una participación mayor, mientras los demás entienden que todos deben recibir lo que legalmente les corresponde. Sin acuerdos claros, las diferencias pueden convertirse en conflictos difíciles de resolver.
Otro aspecto delicado aparece cuando los padres expresan verbalmente sus deseos sobre el destino de determinadas propiedades. Es frecuente escuchar afirmaciones como «esta casa será para tu hermana» o «ese terreno se lo dejaré a tu hermano». Sin embargo, esas manifestaciones no sustituyen las formalidades legales ni permiten desconocer los derechos sucesorales establecidos por la legislación dominicana.
Debemos recordar que la transmisión de bienes por fallecimiento está regulada por disposiciones legales que establecen derechos, obligaciones y procedimientos. No siempre una persona puede disponer libremente de todo su patrimonio. Por eso, cualquier decisión relacionada con testamentos, donaciones o distribución anticipada de propiedades debe contar con orientación jurídica especializada.
A los conflictos familiares se agregan las obligaciones tributarias y los gastos necesarios para regularizar una sucesión. En ocasiones, los herederos desconocen los procedimientos correspondientes o posponen indefinidamente las gestiones. Con el paso del tiempo, pueden fallecer otros herederos y surgir nuevas generaciones con derechos sobre los mismos bienes, complicando todavía más la situación.
Desde mi experiencia en el sector inmobiliario, considero que uno de los mayores errores consiste en confundir la posesión de una propiedad con la posibilidad de disponer legalmente de ella. Una familia puede ocupar un inmueble durante décadas y enfrentar dificultades para venderlo, hipotecarlo o transferirlo porque su documentación no está debidamente regularizada.
La falta de planificación también provoca pérdidas económicas. Un inmueble que permanece durante años en medio de una disputa puede deteriorarse, acumular obligaciones pendientes o perder oportunidades de venta. Mientras tanto, los herederos continúan enfrentados y un patrimonio que pudo contribuir al bienestar familiar termina inmovilizado por la falta de entendimiento.
Pero existe una consecuencia todavía más dolorosa que la pérdida económica: el deterioro de las relaciones familiares. Hermanos que crecieron juntos dejan de hablarse, sobrinos que compartían reuniones familiares se distancian y personas que se querían terminan enfrentadas en los tribunales. Ninguna propiedad debería tener un valor superior a la paz y la unidad de una familia.
La planificación familiar tampoco debe limitarse a organizar los bienes que dejaremos a nuestros herederos. Es importante considerar la pre-necesidad, mediante la cual podemos anticipar decisiones relacionadas con los servicios funerarios, la sepultura o la cremación. De esta manera, evitamos que nuestros familiares tengan que enfrentar gastos imprevistos y posibles desacuerdos en momentos de dolor. Prever estas responsabilidades también constituye un acto de amor y consideración hacia nuestros seres queridos.
Por eso entiendo que debemos mantener actualizados los documentos de propiedad, verificar la situación jurídica de nuestros inmuebles y buscar orientación profesional sobre las alternativas de planificación que permite la legislación. También debemos enseñar a nuestros hijos que heredar no significa únicamente recibir bienes, sino asumir responsabilidades, respetar los derechos de los demás y preservar los vínculos familiares.
Finalmente, debemos preguntarnos: ¿tenemos nuestros documentos de propiedad organizados? ¿Conocen nuestros hijos la situación legal de nuestros bienes? ¿Hemos previsto las responsabilidades económicas y familiares que surgirán después de nuestro fallecimiento? ¿Estamos dejando un patrimonio que los ayudará a progresar o un problema que podría dividirlos?
Invito a los lectores a compartir sus experiencias, reflexiones y opiniones sobre este importante tema.
Lic. César Fragoso
Asesor Inmobiliario y de Familias
