Por Lic. César Fragoso, asesor inmobiliario
Comprar una propiedad en planos es una práctica cada vez más común en el mercado inmobiliario dominicano. El comprador selecciona una unidad todavía sin terminar, entrega una separación, completa el inicial y espera meses, y algunas veces años, hasta recibir aquello por lo que comenzó a pagar mucho antes.
Durante mi experiencia trabajando en bienes raíces, he visto compradores concentrarse en el precio, la ubicación, el tamaño, las amenidades y la fecha de entrega. Todo eso es importante. Sin embargo, antes de entregar el primer peso o dólar, deberíamos preguntarnos: ¿qué ocurre con nuestro dinero después de entregarlo?
Cuando compramos una propiedad terminada podemos verla, recorrerla e inspeccionarla. Comprar en planos es diferente. Estamos entregando dinero hoy a cambio de una propiedad que deberá existir mañana. Entre esos dos momentos debe haber algo más que confianza en quien nos está vendiendo.
Imágenes espectaculares, apartamentos modelo, recorridos virtuales y atractivas amenidades pueden despertar nuestro interés, pero no sustituyen la investigación. Antes de enamorarnos de cómo lucirá una propiedad, debemos conocer quién está detrás del proyecto y qué estructura permitirá convertir esa promesa en una obra terminada.
¿Quién es el desarrollador? ¿Cuál ha sido su trayectoria? ¿Ha terminado otros proyectos? ¿Quién es propietario del terreno? ¿Cuál es la situación jurídica del inmueble? ¿Qué documentación respalda el desarrollo? Son preguntas que deberían formularse antes de comprometer nuestros ahorros.
También debemos preguntar dónde serán depositados los recursos entregados por los compradores. Recibir un comprobante demuestra que realizamos un pago, pero no necesariamente explica qué ocurrirá después con esos fondos. Conocer la estructura financiera del proyecto es tan importante como conocer el apartamento.
Aquí aparecen mecanismos jurídicos, financieros y contractuales destinados a organizar y administrar un desarrollo inmobiliario. Entre ellos encontramos una figura que ha adquirido importancia en la República Dominicana: el fideicomiso inmobiliario. Pero escuchar la palabra “fideicomiso” tampoco debería poner fin a nuestras preguntas.
Que un proyecto opere mediante un fideicomiso no significa automáticamente que desaparezcan todos los riesgos. El comprador debe conocer qué función cumple esa estructura, qué bienes y derechos comprende y cuáles son las condiciones establecidas para su funcionamiento. El nombre de una institución nunca debe sustituir la debida diligencia.
El contrato constituye otra pieza fundamental. Debemos conocer el precio, la forma de pago, las características de la unidad, las obligaciones de las partes, las condiciones de entrega, las consecuencias de posibles retrasos y las disposiciones aplicables en caso de incumplimiento o terminación.
Igualmente importante es saber en qué etapa se encuentra el proyecto. No es lo mismo adquirir durante una fase inicial de preventa que hacerlo cuando la construcción está avanzada. Cada etapa presenta circunstancias diferentes y el comprador debe conocerlas antes de decidir.
Comprar en planos también puede ofrecer oportunidades. Dependiendo del proyecto y del mercado, puede permitir acceder a precios de etapas tempranas y distribuir el pago del inicial durante determinado período. Pero una posible ventaja económica nunca debería justificar una compra realizada sin investigar.
He aprendido que muchos problemas inmobiliarios no comienzan necesariamente cuando aparece una dificultad. En ocasiones comenzaron mucho antes, cuando alguien decidió no hacer una pregunta, no leer una cláusula, no solicitar un documento o simplemente confiar en que todo saldría bien.
Por eso, cuando alguien me pregunta quién protege realmente su dinero al comprar en planos, la respuesta no puede reducirse al nombre de una fiduciaria, un banco o un desarrollador. La protección requiere estructura, documentación verificable, contratos claros, mecanismos de administración y decisiones tomadas con información.
El comprador también forma parte de su propia protección. Investigar, preguntar, comparar, buscar asesoría cuando sea necesaria y entender aquello que está firmando no demuestra desconfianza; demuestra responsabilidad. En muchos casos estamos hablando de los ahorros acumulados durante años por una familia.
Antes de entregar dinero por una propiedad que todavía no existe físicamente, pregúntate: ¿sé quién está detrás del proyecto?, ¿entiendo lo que estoy firmando?, ¿sé dónde irá mi dinero?, ¿conozco la estructura que respalda la operación? Y surge otra pregunta: ¿qué papel desempeña realmente un fideicomiso inmobiliario?
¿Has comprado alguna vez una propiedad en planos? ¿Preguntaste dónde sería depositado y cómo sería administrado tu dinero? ¿Qué investigarías hoy antes de hacerlo nuevamente? Me gustaría conocer tus experiencias y opiniones.
