Por Lic. César Fragoso, asesor inmobiliario
En los dos artículos anteriores analizamos primero lo que ocurrió durante veinte años en la avenida Presidente Jacobo Majluta y, posteriormente, las obras que podrían impulsar una nueva etapa de desarrollo. Nos queda ahora la pregunta que probablemente más interesa a quienes observamos estos procesos desde el punto de vista inmobiliario: ¿cómo puede una persona participar de la transformación de una zona antes de que esta concluya?
Cuando analizamos el pasado resulta relativamente sencillo descubrir dónde estuvieron las oportunidades. Podemos observar un terreno que hace veinte años parecía distante y comprobar todo lo construido posteriormente a su alrededor. Podemos recordar precios anteriores y compararlos con los actuales. Lo verdaderamente difícil es reconocer las señales cuando el desarrollo todavía está ocurriendo.
Una de esas señales es la infraestructura. Otra es el crecimiento poblacional. También debemos observar viviendas, comercio, servicios y movilidad. En la Jacobo Majluta tenemos actualmente una combinación de esos elementos y, adicionalmente, nuevas obras que buscan conectarla de manera más eficiente con República de Colombia y Monumental. Eso no garantiza valorización, pero constituye información que un inversionista prudente debería analizar.
Existe, sin embargo, una dificultad para muchas personas interesadas en bienes raíces: el capital necesario para comenzar. Comprar un apartamento, una casa, un local comercial o un terreno convencional en el Gran Santo Domingo puede requerir recursos importantes. Esto obliga a preguntarnos si dentro del propio mercado inmobiliario existen alternativas con barreras de entrada diferentes.
Normalmente pensamos en bienes raíces únicamente como casas, apartamentos, solares y locales. Pero existen otros segmentos relacionados con el uso y aprovechamiento del suelo. Uno de ellos, poco analizado como alternativa patrimonial, son las parcelas memoriales. Se trata de un activo inmobiliario con una característica particular: además de su posible comportamiento económico, responde a una necesidad que permanece presente independientemente de los ciclos tradicionales de vivienda.
Y aquí encontramos un ejemplo interesante precisamente en la zona que hemos venido estudiando. En el entorno de la avenida Jacobo Majluta se encuentra Jardín Memorial, un desarrollo destinado a servicios memoriales que ocupa terrenos dentro de este corredor de Santo Domingo Norte. Su presencia nos permite analizar una modalidad inmobiliaria distinta sin perder de vista el proceso general de transformación territorial que hemos descrito.
La pregunta importante no es simplemente cuánto cuesta hoy una parcela memorial. Para analizarla como inversión debemos estudiar ubicación, historial de precios, demanda, condiciones de transferencia, liquidez, gastos asociados, facilidad de reventa y perspectivas del entorno. Una valorización ocurrida en el pasado nunca debe interpretarse automáticamente como garantía de que se repetirá en el futuro.
Sin embargo, existe una característica que merece atención: la cantidad necesaria para comenzar puede ser considerablemente menor que la requerida para determinados inmuebles tradicionales. Eso abre una posibilidad para pequeños inversionistas que desean incorporar activos vinculados a bienes raíces sin disponer inmediatamente del capital necesario para adquirir una vivienda o un terreno convencional.
También existe una diferencia conceptual importante. Una familia puede adquirir una parcela pensando inicialmente en una necesidad futura y terminar poseyendo un activo cuyo valor debe evaluarse con el paso del tiempo. Otra persona podría estudiarla directamente como parte de una estrategia patrimonial.
La ubicación adquiere entonces especial relevancia. Si hemos dedicado dos artículos a demostrar cómo cambió la Jacobo Majluta y qué nuevas infraestructuras se están construyendo, resulta lógico observar con atención los diferentes tipos de activos inmobiliarios existentes dentro de su zona de influencia. No solamente los apartamentos que vemos levantarse, sino también terrenos, espacios comerciales y segmentos menos tradicionales.
Invertir antes de una transformación puede producir resultados interesantes, pero también implica riesgos. Una obra puede retrasarse, la demanda puede cambiar y determinadas expectativas pueden no materializarse. Por eso recomiendo que nadie compre exclusivamente porque alguien le asegure que un inmueble necesariamente aumentará de precio. Una buena inversión comienza investigando y comparando.
Lo que sí nos enseña la historia de la Jacobo Majluta es algo difícil de discutir: las ciudades cambian. Hace veinte años muchas personas observaron aquellos terrenos sin imaginar todo lo que llegaría después. Hoy tenemos nuevamente proyectos, infraestructura y una población que continúa generando necesidades. Corresponde a cada inversionista decidir qué significado tienen esas señales.
Tal vez la pregunta correcta no sea: “¿Cuánto habría ganado si hubiera comprado hace veinte años?”. Esa oportunidad pertenece al pasado. Una pregunta mucho más útil sería: ¿qué activos existen hoy en las zonas que están cambiando y cuáles de ellos puedo estudiar de acuerdo con mis posibilidades económicas y mi tolerancia al riesgo?
¿Continuará transformándose la Jacobo Majluta durante los próximos diez o veinte años? ¿Qué tipo de inversión podría beneficiarse de ese crecimiento? ¿Debemos comenzar a mirar alternativas inmobiliarias que tradicionalmente hemos ignorado?
Y, sobre todo, cuando dentro de algunos años volvamos a mirar esta zona, ¿diremos nuevamente que nos hubiera gustado haberla observado con mayor atención cuando todavía estaba transformándose?
Me gustaría conocer su opinión.
